Czy wydatki poniesione, zanim jeszcze zapadła decyzja o zakupie nieruchomości, są kosztem uzyskania przychodu – nawet gdy do zakupu ostatecznie nie dochodzi? Sprawę doprowadziliśmy do korzystnego rozstrzygnięcia aż przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.
Sytuacja Klienta
Nasz Klient prowadził działalność inwestycyjną – kupował grunty i zabudowywał je pod przyszły wynajem. W tym celu współpracował z firmą zajmującą się pozyskiwaniem nieruchomości: negocjacjami z właścicielami oraz pracami przygotowawczymi i analitycznymi poprzedzającymi decyzję o zakupie (lub dzierżawie wieczystej) gruntu.
Firma ta wystawiała miesięczne faktury za wykonane usługi. Wszystkie te wydatki ponoszone były przed podpisaniem umowy z właścicielem nieruchomości, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i przed rozpoczęciem prac. Część działań – z uwagi na warunki ekonomiczne, prawne czy środowiskowe – nie kończyła się nabyciem gruntu ani wybudowaniem budynku.
Zagadnienie
Zadaniem DMS TAX była m.in. ocena, czy spółka może uznać te wydatki za bieżące koszty uzyskania przychodu, czy powinna ujmować je jako środki trwałe w budowie – oraz czy w razie odstąpienia od nabycia nieruchomości poniesione wydatki będzie można zaliczyć do kosztów.
Nasze podejście
Największa wątpliwość dotyczyła kwalifikacji wydatków na usługi analityczne, które wpływały na decyzję o zakupie gruntu. W naszej ocenie – niezależnie od tego, czy do nabycia nieruchomości ostatecznie doszło – wydatki te powinny stanowić koszt uzyskania przychodu i nie mogły być traktowane jako zaniechane inwestycje w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 41 CIT.
Dla zabezpieczenia stanowiska Klient wystąpił o interpretację indywidualną. Organ uznał je za nieprawidłowe, w związku z czym – działając w imieniu spółki – zaskarżyliśmy interpretację, a następnie broniliśmy stanowiska także przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.
Zachowane prawo do rozliczenia realnych kosztów działalności
WSA we Wrocławiu uchylił interpretację, uznając nasze stanowisko za prawidłowe. Organ złożył skargę kasacyjną, którą NSA oddalił. Sąd wskazał, że zakaz odliczania nakładów na zaniechaną inwestycję nie obejmuje kosztów przedsięwzięcia, z którego zrezygnowano jeszcze przed jego rozpoczęciem.
Klient zabezpieczył tym samym prawo do bieżącego rozliczania realnych kosztów prowadzenia działalności inwestycyjnej – również tych, które dotyczyły projektów niezakończonych zakupem. Dla podmiotu analizującego wiele lokalizacji jednocześnie to istotna, powtarzalna pozycja kosztowa.
Co to oznacza
Warto odnotować, że sporny art. 16 ust. 1 pkt 41 został wykreślony z ustawy o CIT i nie obowiązuje od początku 2009 r. Sprawa pozostaje jednak modelowym przykładem obrony prawa do rozliczenia kosztów przygotowania inwestycji – aż do najwyższej instancji sądowo-administracyjnej.